ローンの返済に悩んでいる方（任意売却）
- loan - 任意売却の概要とポイント
多くの方にとって、不動産購入は非常に大きな買い物です。そのため、住宅ローンの利用が一般的です。しかし、何らかの事情によって返済が難しくなるケースも少なくはありません。精神的な負担などもあり、催促状などを放置してしまう方もいらっしゃいますが、そのままの状態では近い将来、不動産が競売にかけられてしまいます。こうしたお悩みに対応できるのが、西宮市・芦屋市を対応するエイエムスター不動産の任意売却です。
任意売却とは？
住宅ローンなどを使って購入した不動産には金融機関により抵当権が設置されています。もしも返済が滞納すれば、金融機関は抵当権を行使し、不動産を競売にかけられます。問題は競売による売却額です。ほとんどの場合、競売では市場相場よりも安い価格で売却がなされます。本来は売り主様であるはずの不動産所有者の意思が挟まる余地はありません。
こうした状況を回避する方法のひとつとして活用されるのが任意売却です。これは、抵当権行使によって不動産が競売にかけられる前に不動産会社などの専門業者が入り、競売よりも有利な条件で不動産売却が行えるシステムです。ただし、任意売却は利用ができなくなるタイミングがありますので、滞納が確定する前に早めの実行が大切です。
任意売却と競売の比較
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 一般的な不動産売却に近い手法で販売活動が行えるため、市場価格に近い価格で不動産を売りに出せる可能性があります。高額で売却できれば、住宅ローンの残債を大幅に減らせます。 | 売却基準価格を裁判所が決定。おおよそ時価の70%が相場です。ただし、実際にはそれを20%下回る額から入札が可能。入札者が少なければ、かなり低い価格で入札される可能性があります。 |
| 余剰金 | 債権者との交渉次第では、引っ越し費用や売却後の生活資金などを手元に残せる可能性があります。そのため、現居を売却せざるを得ない場合であっても、その後の生活に余裕が生まれます。 | 競売によって得られる売却代金はすべて債権者への支払いに充てられます。売り主様の手元には原則、1円も残りません。また、強制退去が求められた場合には、引っ越し費用も捻出できません。 |
| 引っ越し時期 引っ越し先 |
引っ越し時期については交渉次第ではあるものの、ある程度の希望が考慮してもらえるケースが多い傾向にあります。突然の強制退去といった事態にはならいので、余裕を持って引っ越し先を探せるでしょう。 | 引き渡しの時期は原則、落札者の都合に合わせなくてはなりません。交渉も難しくなるため、その場合は急な立ち退きもやむを得ない状況となります。また、即座に立ち退けない場合は、不法侵入罪などの罪に問われるケースもあります。 |
| 残債務 | 債権者と話し合いを行い、無理のない返済計画が立てられる可能性があります。また、交渉を弁護士や司法書士に代行してもらうといった方法も。交渉がうまくいけば、その後の生活が楽になります。 | 競売によって不動産を売却しても完済に至らない場合は、残債務の支払い義務が継続し請求がされてしまいます。返済方法についての話し合いが持たれることもなく、処理方法についてご自身で考えなくてはなりません。 |
| プライバシーの保護 | 任意売却の場合には不動産の処分を秘密裏に行うことが可能です。そのため、ご近所に自宅売却を知られることもありません。後ろめたさや恥ずかしさなどから、遠くの街に引っ越しするといった必要もなくなります。 | 競売物件は新聞やチラシ、インターネットで公開されるため、ご近所に不動産売却の事実が知られてしまう可能性があります、また、競売業者が近所へ聞き込みに回ることもあります。 |
| 生活再建 | ある程度の価格で任意売却が完了すれば残債も少なくなり、かつ交渉次第で引っ越しし費用や生活費の捻出も行えます。気持ちも前向きに、新たな生活に対して臨めるでしょう。 | 手元に現金が残らず、その後の先行きに対しても不安が残ります。精神的な負担も大きくなるため、なかなか生活再建に向けた準備が難しいと言えるでしょう。 |
任意売却が可能な期間
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | 住宅ローンの支払いはできているものの、滞納する可能性が濃厚。早めの対策が必要です。 | 任意売却が可能です |
| ローン滞納3カ月以内 | 滞納によって金融機関からの催促状や一括弁済通知が。放置すると競売にかけられてしまいます。 | |
| ローン滞納4カ月以内 | 競売の開始の通知が自宅に届きます。ここから4?5カ月後には、実際に競売が開始されます。 | |
| ローン滞納5カ月まで以上 | 裁判所より執行官が派遣され、不動産の写真撮影などが行われます。また、不動産関係者が訪問するケースもあります。 | |
| それ以降 | 競売が開始されます。強制立ち退きが求められるため、即座に家から出て行かなくてはなりません。 | 任意売却は行えません |
任意売却の検討をしている方へ
任意売却が成立するまでの流れ
住宅ローンの返済に悩み任意売却の検討をしていても、すぐに売却が成立して解決できるわけではありません。任意売却が成立するまでの期間は、それぞれの状況で異なります。
<任意売却が成立する期間の目安>
競売にかけられている場合 → 1ヵ月～3ヵ月程度
住宅ローンを滞納する前の場合 → 半年～1年半程度
すでに代位弁済が行われている場合 → 2ヵ月～1年程度
任意売却は、法律がからむ手続きや債権者との話し合いなど複雑なやり取りが多く、専門業者に相談しながら慎重に進めることが大切です。
エイエムスター不動産は、弁護士などの多数の士業と提携しており、不動産のお悩みをワンストップで即解決できる環境が整っています。弁護士や司法書士からの相談にも対応している専門知識を持った当社スタッフが、売り主様に寄り添い売却成立までサポートします。
STEP1.電話やメールでのお問い合わせ
「住宅ローンの催告書が届く」など、どうにもならない状況になってしまうと問題を放置しておくことはできません。まずは、任意売却の専門知識を持つ当社スタッフへお電話かメールにてご相談ください。お客様の状況や悩みをお聞きし、より善い解決策が提案できるよう全力でサポートいたします。
任意売却に関わるご相談をお引き受けするには、お名前や住所、ローンの滞納状況、借入先の金融機関など、プライバシーに関わる情報をお聞きすることになります。もちろん、電話やメールで詳しい状況は話したくないということでのご相談も可能です。お金に関する悩みを打ち明けるのは勇気がいることでしょう。秘密厳守、個人情報尊守で誠実に対応いたします。遠慮なくお申し付けください。
STEP2.専門の当社スタッフと面談
周りの目を気にせずお話ができるよう、プライバシーに配慮した当社相談室にて専門のスタッフと面談を行います。その際、ローン残高や物件が確認できる契約書や書類などをお持ちいただくと、今後の対応策について具体的に検討を始めることができます。また、任意売却後のお住まいについて、「そのまま住み続けたい」など、ご家族の希望もあわせてお伝えください。
面談は、当社スタッフがご自宅に伺う訪問面談も可能です。訪問面談であれば、伺った際にご自宅の査定を行うことができます。「競売開始決定通知が届いた」など、急ぎの対応が必要な場合は訪問面談をおすすめしています。
STEP3.物件の査定
任意売却をスムーズに成立させるためには、物件を適正な価格で査定することが重要になります。できるだけ高値かつ売れやすい価格を設定し、なるべく早く購入者が見つかるよう査定額を決定します。仮に査定額が適正でなければ、金融機関の同意が得られなかったり、購入者が見つからなかったりと、売却が不成立になるリスクも伴います。このような事態にならないよう、任意売却の査定は、当社の西宮地域に詳しい経験豊富なスタッフにお任せください。
STEP4.債権者との話し合い・売却活動
● 円満な任意売却成立に向けた債権者との話し合い
任意売却を行う場合、借入先(金融機関など)の債権者と話し合いを持ち、同意を取り付けるための交渉が必要になります。借入先が複数あれば全ての関係者へご挨拶を行い、売却価格の調整、競売や差し押さえの取下げ手続き、残債の返済方法、引っ越し費用の準備など、お客様に代わって当社スタッフが交渉をお引き受けいたします。また、任意売却と並行して住宅ローン以外の借入金を精算する任意整理や自己破産、相続や事業継承の検討など、お金にまつわる懸案事項の解決にも対応いたします。
● 売却活動と売却後の暮らし
売り出し価格が決定したら、不動産売買のデータベースへの登録や新聞折り込み、インターネットサイトへの広告などを通じて売却活動をスタートします。売却後も住み続けたい希望がある方には、買い戻しやリースバックのご提案も対応が可能です。ローン契約を破棄した任意売却を行うことで、「賃貸契約ができなくなるのでは」と不安に思う方も多いですが、心配ありません。「子どもの学区内」や「今の家の近所で」などご希望に合わせて引越先の賃貸マンションなどをご紹介いたします。
STEP5.任意売却の成立から契約
任意売却の物件に、購入希望の方が決まったら契約へと進みます。売り主、買い主、債権者、司法書士、借入先金融機関など関係者がそろい、売買手続きを行います。物件の所有権移転、差し押さえの取下げなど、法的な処理を実施し決済が完了すると、物件の抵当権は抹消されます。引っ越し費用や当面の生活資金など、余剰金の受け取りも可能です。
